Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Большинство людей, прежде чем решиться на таковой серьезный шаг, как приобретение квартиры рассматривают не только все денежные возможности, но и пытаются заглянуть в будущее, тем самым рассмотрев всевозможные жизненные ситуации, каким-либо образом связанные с ипотекой. Этакое поведение не удивительно, ведь взять в банке громадную сумму денежных средств на весьма продолжительный срок-это в первую очередь, неимоверный риск и величайшая ответственность. Но к сожалению, все предусмотреть нереально. Ведь предвидеть будущее-невозможно. Решаясь на этакий ответственный шаг, как приобретение недвижимости в ипотеку, фактически ни один человек не задумывается о том, что от квартиры находящейся в ипотеке Сбербанка возможно придется отказаться. В таком случае, встает вопрос: "А можно ли реализовать квартиру, находящуюся в ипотеке?"

Как продать квартиру в ипотеке

Оснований для продажи жилья, которое находиться в ипотеке, может быть предостаточно. К таким основаниям можно отнести и проблемы со здоровьем, и переезд в другой город, и развод, и потерю работы. Впрочем, неважно что может заставить человека задуматься о продаже этакой недвижимости. Главное, что данный вопрос встает, а значит встает и вопрос о том, реально ли это вообще.

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, считается залоговой до тех пор, пока стоимость таковой недвижимости полностью не возмещена банку. Как правило, при заключении договора на приобретение жилья в ипотеку, в банке также оформляется закладная записка, в которой и прописано вышесказанное. Однако, в таковой записке не существует пункта, гласящего о том, что продать квартиру до полной оплаты кредита невозможно. Поэтому, этот вопрос обычно подвергается рассмотрению банком. И при наличии действительно веской причины, банк идет навстречу клиенту и позволяет реализовать недвижимость. Однако, решив и вправду произвести таковую продажу, следует не пренебрегать условиями и правилами банка, в котором и был оформлен кредит. В данном случае, условиями Сбербанка.

Согласование реализации недвижимости со Сбербанком

Согласование реализации недвижимости со Сбербанком
В первую очередь, необходимо обратиться в банк и проконсультироваться со специалистами о том, как все грамотно оформить. Для того, чтобы попасть на консультацию необходимо:

  1. Прибыть в одно из отделений Сбербанка, имея с собой эдакие документы, как: паспорт, договор кредитования, копию закладной записки;
  2. Обратиться за помощью к специалисту, занимающемуся кредитованием и задать все интересующие вопросы.

Весьма важно, при личной консультации со специалистом привести аргументы, объяснить ситуацию и возможно, подтвердить свои слова соответствующими бумагами. В таковом случае, вероятность того, что продажа квартиры будет одобрена Сбербанком-90%.

При наличии возможности досрочной оплаты ипотеки, следует побеседовать с консультантом и об этом, в таком случае, квартира полностью переходит в имущество клиента и залог исключается.

Конечно же, банку гораздо выгоднее, чтоб ипотека оплачивалась согласно ранее сформированного графика, ведь в такой ситуации банк получает заранее оговоренный процент. Однако, зачастую, банк предоставляет клиентам возможность оплаты ипотеки досрочно. Это обусловливается тем, что банку легче потерять процент, выраженный денежными средствами, нежели отказать клиенту, у которого возможно в дальнейшем не будет возможности производить ежемесячные оплаты.

Требования Сбербанка

Как уже упоминалось выше, Сбербанк фактически всегда выносит решение, в пользу клиента. Однако, с условиями:

  1. Чаще всего, в ситуациях, когда банк выносит положительное решение, касающееся досрочного погашения кредита, банк требует с клиента выплаты соответствующей компенсации;
  2. И продающий квартиру, и приобретающий квартиру обязаны законно оформить соглашение купли-продажи. Эдакое соглашение предоставляет банку гарантию;
  3. В ситуациях, когда клиент решает самостоятельно искать покупателя жилья, после согласования этого вопроса со Сбербанком, банк требует, чтобы оставшуюся задолженность по ипотеке, выплачивал новый собственник недвижимости;
  4. Произведение оформления такового рода сделки, как продажа ипотеки, лучше доверить банку, дабы уберечь себя от допустимых рисков.

Специфика юридического оформления продажи квартиры в ипотеке

Специфика юридического оформления продажи квартиры в ипотеке
И продажа, и покупка ипотечной недвижимости-неимоверный риск, это правда. Но несмотря на это, обеим сторонам можно произвести оформление доп. документов, таких как, например, гарантии. Это позволяет минимизировать риски. При получении одобрения банка на реализацию недвижимости, сделка может осуществляться:

  • С применением банковской ячейки (когда оплата между покупателем и продавцом производиться наличными деньгами);
  • С использованием аккредитивного счета, который сначала нужно открыть (безналичная оплата).

Дабы избежать столкновение с всевозможными негативными нюансами, необходимо действовать следующим образом:

  1. В Сбербанке следует уточнить остаток суммы задолженности по кредиту, желательно попросить документальное подтверждение остатка;
  2. В присутствии нотариуса подписать договор купли–продажи между покупающим недвижимость и между продающим эту самую недвижимость;
  3. Проговорить с приобретающим недвижимость о том, как именно он собирается производить расчет;
  4. Затем Сбербанк требует погашение кредита. Кредит может быть погашен как покупающим недвижимость, так и продающим;
  5. После совершения всех выше представленных действий, Сбербанк возвращает записку, в которой квартира числится залоговой. Следовательно, квартира становится чьей-либо собственностью;
  6. Далее, в интересах обоих сторон обратиться в Росреестр, дабы произвести гос-экспертизу и в дальнейшем иметь полное право распоряжаться имуществом;
  7. Сняв обременения в Росреестре, новому полноправному владельцу выдается выписка. С таковой выпиской следует посетить нотариальную контору, в которой надлежит подписать договор купли-продажи.

Требующаяся документация для заключения сделки

Требующаяся документация для заключения сделки
Для отчуждения залогового имущества весьма важно собрать такие документы:

  • Договор на кредитование;
  • Документ, подтверждающий снятие всевозможных обременений;
  • Документ, выданный Сбербанком и подтверждающий погашение долга;
  • Документы, подтверждающие личность;
  • Справка о государственной регистрации, выданная Росреестром.

Продажа долга по ипотеке

Продажа долга по ипотекеСледует упомянуть и о том, что реализовать квартиру в ипотеке возможно и путем перевода имеющегося долга на третьего человека (покупающего недвижимость). Сущность такового рода сделки заключается в том, что приобретающий квартиру человек, произвольно соглашается взять на себя все имеющиеся обязанности продавца перед Сбербанком. В эдакой ситуации все действия продавца и покупателя производятся на вполне законных условиях, следовательно, всевозможные риски снижаются до нуля.

Важно понимать, что Сбербанк решится на этакий шаг только с тем условием, что человек, решивший приобрести квартиру будет материально обеспечен, трудоустроен, платежеспособен и ответственен. Поэтому, покупателю не следует удивляться тому, что прежде чем воплотить сделку в реальность, банк обзвонит и соседей и место работы.
Важно знать, что переоформляя оставшуюся задолженность по кредитованию на третьего человека (покупателя) банк имеет право вносить изменения, а также дополнения в уже имеющийся, заключенный договор. В большей части ситуаций, банк увеличивает процент, в связи с возникшим риском.
Как пример: Многодетная семья произвела оформление ипотеки, но в связи со сложившимися финансовыми трудностями она вынуждена отказаться от квартиры и продать ее. В связи с тем, что семья многодетная-кредит выдавался на индивидуальных условиях, актуальных именно для многодетных семей. Следовательно, для покупателя (для третьего лица) переоформляющего ипотеку, условия будут уже иными.

К сожалению, далеко не всегда Сбербанк одобряет переоформление ипотеки. И в таком случае встает вопрос: Что делать, если банк против переоформления и в дальнейшем продажи квартиры, находящейся в ипотеке?

В таком случае, на помощь приходят иные методы разрешения таковых вопросов. Но стоит понимать, что эдакие методы является весьма рискованными и небезопасными, как для покупателя, так и для продавца. Это обусловливается тем, что решаются вопросы без сопровождения банка.

Осуществление оформления добавочного кредита

В ситуациях когда Сбербанк вынес отрицательное решение по продаже имущества, находящегося в залоге есть возможность попробовать взять еще один дополнительный кредит. Таковым дополнительным кредитом можно перекрыть имеющийся долг за ипотеку, дабы полностью снять обременение с недвижимости. После полного снятия обременения, владелец квартиры уже имеет все права производить продажу. После расчета покупателя с продавцом, продавец имеет возможность частью вырученных средств погасить взятый дополнительно кредит. Однако, в таковом случае имеются свои тонкости:

  • Не исключается вероятность того, что банк может отказать в выдаче еще одного кредита из-за уже имеющегося кредита и из-за  недостаточного дохода;
  • Величина долга по ипотеке должна быть не большой, иначе вырученные средства от продажи квартиры могут не перекрыть полученный добавочный кредит.

В связи с этим, задолженность по второму, добавочному кредиту не всегда получается перекрыть.

Столкнувшись с отказом банка и ссылкой Сбербанка на все вышеупомянутые обстоятельства, человек желающий продать недвижимость может попробовать взять займы недостающую суммы у родных и близких людей. Но к несчастью, ничтожно мало случаев когда знакомые, близкие и даже родные соглашаются помочь в решении подобных проблем. Поэтому, еще одним из вариантов решения эдакой проблемы может стать договор, заключенный между продавцом с покупателем, предусматривающий внесение покупателем аванса в размере требующейся суммы для полной оплаты ипотечного кредита.

Решить вопрос таковым образом довольно-таки легко и главное, законно:

  1. Покупатель передает аванс продавцу для погашения оставшегося долга;
  2. Сбербанк выдает закладную и следовательно, снимает все ранее действующие депривации с недвижимого имущества;
  3. Покупатель и продавец заключают между собой договор о продаже и покупке недвижимости;
  4. Покупатель передает оставшуюся сумму продавцу.

Невзирая на то, что выше представленные мероприятия законны, можно сказать, что покупатель все же подвержен риску. Конечно, если между продавцом и покупателем доверительные взаимоотношения, то риски снижаются до нуля.

Но вопреки хорошим взаимоотношениям, для покупателя лучше, если деньги, передающиеся продавцу авансом, для внесения долга в банк, передаются при нотариусе, при свидетелях или же просто оформляются распиской. В таком случае, если продавец внезапно откажется от продажи жилья, покупателю удастся вернуть свои деньги.

Индивидуальная продажа квартиры с ограничениями

Продавец имеет право самостоятельно организовать поиск покупателя, главное, уделить особое внимание в поданном объявлении на то, что квартира находится в ипотеке.

Несмотря на таковое ограничение, не стоит пугаться, в настоящее время имеется спрос даже на таковое жилье. Это обусловлено тем, что:

  • Как правило, недвижимость находящаяся под залогом, обходиться значительно дешевле, нежели такая же без обременений;
  • Сложившиеся на рынке недвижимости обстоятельства, весьма печальны и найти достойную квартиру, по адекватной цене, весьма непросто.

Что делать, если покупатель на квартиру нашелся?

покупатель на квартиру нашелся
Прежде чем бежать и на радостях документально производить сделку нужно вспомнить о том, что:

  • Произвести заключение договора покупки и продажи можно только лишь после того, как банк вернет залоговую записку, а значит-после полной оплаты долга;
  • Покупатель подвергает себя значительному риску, при передаче денег продавцу. Ведь продавцом может оказаться непорядочный человек, который после получения денег может передумать и отказаться от продажи квартиры;
  • В случаях, когда покупатель возлагает на себя все финансовые обязательства  продавца, без оформления документов надлежащим образом, опасности потерять впустую денежные средства, подвергаются обе стороны.

Люди бывают разными и поэтому следует понимать, что покупатель недвижимости также может халатно отнестись к возложенным на него денежным обязанностям (покупатель может оплачивать меньшую сумму денежных средств за ипотеку, нежели следует или же совсем ничего не платить, или платить, но гораздо позже, чем было прописано изначально в справках). В таком случае, вся ответственность по оплате ложиться не на покупателя, а на продавца и отвечать за несвоевременность или полное отсутствие платежей придется продавцу.

Продажа недвижимости банком

Весьма безопасным способом продажи имущества считается реализация имущества банком. План действий в эдаком случай следующий:

  • Изначально, клиент сообщает Сбербанку о том, что желает продать жилплощадь и поясняет, почему он пришел к таковому решению;
  • Если банк посчитает приведенные клиентом причины для продажи квартиры действительно вескими, то Сбербанк не станет препятствовать реализации квартиры. Более того, банк возьмет на себя всю ответственность по продаже квартиры;
  • После того, как банк произведет продажу недвижимости, вырученные средства, за вычетом денежных средств необходимых для погашения кредита Сбербанк выдаст бывшему владельцу недвижимости.

Этакий план имеет множество достоинств:

  1. Защищенность. Обе стороны получат свое: и банк, и клиент. Банк-выплату оставшегося долга, клиент-деньги, за уже не принадлежащее ему имущество;
  2. Уверенность. Обе стороны понимают, что купля-продажа точно будет произведена. И всевозможных неприятных нюансов сторонам удастся избежать;
  3. Результативность и скорость. В банке произведение такового рода сделки будет поручено исключительно опытным, квалифицированным и знающим специалистам, для которых не составит труда найти покупателя и грамотно оформить все необходимые бумаги.
И покупатель, и продавец значительно сэкономят и собственное время, и собственные нервы. Поэтому, смысл обратиться за помощью в банк в решении этакого тонкого вопроса, несомненно есть!
Однако имеются и отрицательные стороны сотрудничества с банком, такие как:

  • Сбербанк самостоятельно оценит квартиру и продаст по той цене, которая будет установлена при оценке;
  • Помимо процентов, помимо оставшегося долга, за осуществление оценки, за поиск покупателя квартиры, а также за оформление бумаг, Сбербанк несомненно взыщет немалую комиссию;
  • При реализации недвижимости, у продавца имеется возможность продать квартиру за гораздо более крупную сумму средств, нежели банк. Помимо этого, продавцу удастся сэкономить как на процентах, так и на комиссии.

Вот и стоит задуматься, прежде, чем бежать за помощью в банк, что важнее: экономия личного времени и нервов или же экономия денежных средств?!

Обременение, имеющееся на недвижимости, не стоит принимать как огромный минус. Ведь зачастую, Сбербанк идет навстречу и выдает необходимые документы для осуществления операции. В ситуации, если банк категорически против реализации квартиры, можно попробовать рискнуть и воспользоваться одним из методов представленных выше.