Что такое титульное страхование при ипотеке

Что такое титульное страхование при ипотеке

Приобретение объекта недвижимости с привлечением заемных средств требует обязательного оформления страхового полиса. Банки защищают собственные средства обязуя заемщика страховать риски, связанные с порчей или утратой имущества, а также наступления обстоятельств, приводящих к неплатежеспособности ввиду ухудшения здоровья владельца квартиры. Данный вид страхового продукта получил название – титульное страхование и неразрывно связан с ипотечным кредитованием.


Зачем нужно титульное страхование

Юридическая терминология определяет понятие «титула» как документ подтверждающий законность прав владения объектом собственности, в том числе относящимся к недвижимости. При рассмотрении операций с объектами жилого фонда, в качестве титула рассматривается регистрационное свидетельство ЕГР, определяющее право собственности на приобретаемую недвижимость.

Зачем нужно титульное страхованиеОформление договора титульного страхования по ипотеке, позволяет обезопасить право владения объектом в случае обнаружения ошибок и неточностей при документальном оформлении сделки. Следует понимать, что одним страховым договором невозможно покрыть все существующие риски, данный аспект должен быть учтен при подписании соответствующих бумаг. Договор титульного страхования не защищает объект недвижимости от повреждений или утраты, возникших в результате природных факторов. Собственнику, желающему получить максимальную защиту следует рассматривать имущественное страхование, в качестве дополнения к титульному.

Роль титульного страхования в сделках с недвижимостью очень высока, особенно при оформлении покупки в ипотеку. Важность страхового продукта обусловлена многоэтапностью и длинной цепочкой владения приобретаемым объектом. Наличие нескольких предыдущих собственников подразумевает многократное заключение договоров купли-продажи, что увеличивает риск допущения ошибок при оформлении документов при проведении одной из ранних сделок.

То есть, титульное страхование увеличивает степень защищенности владельца полиса, приобретающего квартиру в ипотеку или за наличный расчет и являющегося крайним звеном цепи. При возникновении судебных претензий со стороны третьих лиц, застрахованный владелец недвижимости может рассчитывать на компенсацию, при решении суда не в его пользу. Компания страховщик обязуется выплатить задолженность по ипотеке и компенсировать страхователю все возникающие издержки в том числе связанные с прочими видами страхования.

Следует учитывать, что полис титульного страхования имеет ограниченное покрытие, в том числе не применим для объектов:

  1. не введенных в эксплуатацию;
  2. находящихся в фазе строительства;
  3. выведенных из фонда жилой недвижимости;
  4. возведенных без права на строительство (самострой);
  5. построенных с нарушениями;
  6. находящихся в аварийном состоянии (оформление на усмотрение страховщика).

Отмечается, что титульное страхование оправдывает себя не только в качестве защиты от незаконных действий одного из предыдущих собственников, но и от мошенничества со стороны застройщика. Известны случаи, когда квартира, купленная по ипотеке в новостройке, была ранее продана другому собственнику и уже используется. В данном случае, страховой полис позволит компенсировать затраты и избежать лишних издержек.

Область покрытия страхования титула

Область покрытия страхования титула
Перед оформлением договора ипотеки, банковская организация требует от заемщика предоставить весь пакет документов на целевой объект. Но даже пристальное изучение всех бумаг и истории квартиры, не может гарантировать покупателю отсутствие проблем уже после заключения всех договоров. Преступные намерения риелтора или застройщика, могут стать явными уже после заселения в квартиру.

Если объект недвижимости хотя-бы раз находился в собственности, а тем более передавался по праву наследования, оформление договора титульного страхования при покупке его в ипотеку, необходимо с точки зрения здравого смысла. Наличие полиса обезопасит нового владельца от претензий к сделке со стороны третьих лиц. Страхование титула при операциях с недвижимостью защитит покупателя от потери личных финансов в таких случаях как:

  1. претензии на недвижимость со стороны несовершеннолетних наследников, ущемленных в правах;
  2. обнаружение существенных ошибок в договоре купли-продажи квартиры;
  3. обнаружение факта недееспособности одного из частников сделки;
  4. установки обстоятельств незаконности договора одной из предыдущих продаж квартиры (подписан под давлением, путем обмана и т.д.).

Факторы, препятствующие полноправному владению недвижимостью, взятой в ипотеку или купленной за наличные, могут проявляться уже после подписания договора. Даже потратив большое количество времени на проведение всесторонней проверки истории квартиры, новый собственник не сможет на 100% обезопасить свои права и финансы. В данном случае, титульное страхование является эффективным компромиссом, обеспечивающим материальную и правовую защиту. Покупатель, являясь застрахованным лицом, соблюдает все сроки сделки и минимизирует сопутствующие риски, повышая тем самым шанс на одобрение ипотеки банком.

При оформлении страхового полиса, между сторонами заключается договор, одним из условий которого прописано право страхователя на получение компенсации в случае обнаружения факторов препятствующих полноценной реализации права на собственность. Если недвижимость уже приобретена и оформлена на покупателя, вновь объявившийся претендент может доказать факт ущемления прав только в судебном порядке. Данный факт подразумевает возникновение финансовых издержек, связанных с уплатой пошлин, наймом квалифицированного адвоката и т.д.

Договором страхования титула определена процедура при появлении обстоятельств, ущемляющих собственника жилья в правах. Согласно условиям приобретения полиса, собственник должен уведомить компанию страховщика о всех претензиях, выдвигаемых в его адрес со стороны третьих лиц. Компания оказывающая страховые услуги определяет крайний срок обращения, по истечении которого договор может расторгаться по инициативе страховщика, как неисполненный.

Владельцу полиса титульного страхования, купившему объект недвижимости в ипотеку и своевременно уведомившему компанию о возникновении спорной ситуации, будет предложена юридическая помощь. Организации, занимающиеся юридическим сопровождением сделок на рынке недвижимости, нанимают высококвалифицированных специалистов, для защиты интересов своих клиентов. Им намного выгоднее обеспечить сохранение прав собственности застрахованного лица, чем компенсировать стоимость квартиры, являющейся объектом судебного спора.

Замечание 1

При заключении договора титульного страхования следует обращать внимание на отдельные его пункты, в частности:

  • требуется ли наличие представителя компании в суде;
  • какие случаи классифицируются как страховые;
  • как осуществляются компенсационные выплаты и т.д.

Суд может принимать различные решения и лишения прав на собственность не является обязательным. Часто происходит так, что на объект недвижимости накладывается арест и право передачи собственности аннулируется. Подобное решение приводит к невозможности получения компенсационных выплат страхователем, кроме этого, юридические услуги должны быть оплачены из его личных средств. Так происходит если титульное страхование по ипотеке предусматривает компенсации только по лишению прав, но не по их блокировке.

Важные аспекты

Важные аспекты
Закон РФ допускает оформление страховых договоров рассматриваемого типа, предусматривающих 100% покрытие стоимости объекта недвижимости «по рынку». То есть при наступлении страхового случая юрист компании будет отталкиваться от фактической суммы, а не от той, что указана в документе купли-продажи.

Большинство банков, работающих с ипотечным кредитованием, в качестве обязательного условия для предоставления займа, требуют оформления полиса титульного страхования, защищая тем самым собственные финансы. Как правило данный продукт реализуется совместно с прочими, формируя единый пакет – ипотечного страхования. При сделках без залога и привлечения заемных средств, страхование титула, как отдельная услуга, используется крайне редко.

Заключая договор на приобретение полиса, следует учитывать важные аспекты, в списке которых:

  1. срок страхового покрытия составляет от 3 до 10 лет;
  2. разрешается оформление полиса на любом из этапов эксплуатации объекта недвижимости;
  3. законом разрешено страхование титула до регистрации права владения квартиры в Государственном Реестре;
  4. при оформлении договора по минимальному сроку и наступлении обстоятельств требующих судебного вмешательства, собственнику, чьи права оспариваются, придется принимать участие в процессе;
  5. компенсационные выплаты возможны только при принятии судом решения, описанного в договоре титульного страхования и только по факту вердикта;
  6. при завершении судебного процесса и вынесения решения после расторжения или окончания действия страхового договора, выплата компенсации произведена не будет.
Каждому заемщику известно, насколько важно читать условия договора ипотеки, не менее важно подробное ознакомление с договором по страховке. В данном случае критичными являются разделы описывающие условия предоставления и расчета возмещения по страховому случаю, а также правила отнесения случая к таковому.
Следует также учитывать волатильность цен на недвижимость, то есть их изменчивость. По условиям договора титульного страхования, компенсация может быть выплачена как в размере стоимости объекта по купчей, так и в по рыночной стоимости квартиры. В первом случае клиент выигрывает если цена на объект упала, во втором если выросла. Особенно важно учитывать данный аспект при оформлении квартиры в ипотеку.

Случаи, которые можно отнести к страховым

Случаи, которые можно отнести к страховым
Оснований для применения полиса достаточно, каждое из них связано с возможность потерять средства, уплаченные за квартиру и соответственно, сам объект недвижимости. К причинам утраты прав собственности можно отнести:

  1. появление наследников или иных претендентов на жилье обратившихся в суд с заявлением об ущемлении прав;
  2. признание ничтожным договора купли-продажи;
  3. документы, предоставленные продавцом квартиры, оказались поддельными;
  4. выявлен факт мошеннических действий при заключении сделки;
  5. один из участников сделки признан недееспособным;
  6. были допущены ошибки при составлении договора;
  7. решение судебной инстанции признанно неправомочным.

В каждом из представленных случаев титульное страхование позволит избежать серьезных потерь как с финансовой, так и с материальной стороны. По этой причине, банк, в котором заключается договор ипотечного кредитования, настаивает на оформлении страхового договора, включающего в себя несколько видов страховки, в том числе титульной.

Основания для отказа в предоставлении компенсации

Основания для отказа в предоставлении компенсации
Компания, оказывающая услуги по страхованию имущества или прав, определяет случаи, при наступлении которых компенсационные выплаты не осуществляются. К таковым относятся:

  • потеря прав собственности по причинам объективны и относящимся к форс-мажорным (военные действия, конфискация, катастрофы техногенного характера и т.д.). Защиту от данных факторов обеспечивает полис имущественного страхования;
  • нарушение договора по ипотеке со стороны заемщика ставшее причиной актуализации залогового договора, подразумевающего изъятие недвижимости в пользу банка с утратой прав собственности покупателя;
  • мошеннические действия страховой компании.

К нарушениям ипотечного договора, которые могут стать причиной потери права собственности без компенсации по договору титульного страхования, можно отнести:

  1. несогласованная с держателем залогового договора перепланировка квартиры;
  2. эксплуатация объекта недвижимости в целях, противоречащих условиям ипотечного договора;
  3. незаконное оформление дарения или продажа залогового имущества.

Стоимость титульного страхования

Стоимость титульного страхования
Стоимость данного вида страховки формируется из трех основных частей:

  1. текущая цена объекта недвижимости;
  2. период, на который заключается договор;
  3. заключение экспертов, проводивших риск-экспертизу.

Рассчитав все компоненты и учтя факты, страховая компания устанавливает процент, рассчитываемый от реальной стоимости страхуемого объекта. Договор по титульному страхованию предусматривает внесение ежемесячных платежей, размер которых варьируется от 0,2–2,5% к реальной стоимости жилья.

Заключение и рекомендации

Приобретая квартиру в ипотеку следует обезопасить себя, личные финансы и переходящую в собственность квартиру. В настоящий момент, лучшей защитой является покупка полиса комплексного (ипотечного) страхования, который включает страховку прав на собственность.

Эксперты рекомендуют выбрать длительный период актуальности договора при его заключении. Страховая компания вправе отказать в пролонгации ранее заключенного соглашения или пересмотреть расценку вновь оказываемой услуги.
Важно учитывать, что расчет стоимости титульного страхования по ипотеке, осуществляется исходя из реальной (оценочной) стоимости квартиры, а не стоимости кредита с учетом начисляемых процентов.
Невозможно рассчитать и предусмотреть абсолютно все риски, связанные с имущественными правами и честностью сторон сделки. Поэтому рекомендуется обеспечить максимальную защиту личным финансам или ипотечным обязательствам, в виде приобретения соответствующей страховки.




Комментарии 1
Очень подробно, спасибо и жаль что многие не понимают, что если не перестраховаться, то можно вообще без ничего остаться. Безусловно, лучше приобрести страховку и спать крепким сном.